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浅井秀一さんに聞く、住宅ローンの借り換えに、最大のチャンス到来!その1

この夏以来、住宅ローン金利が史上最低水準となっています。
新規でマイホームを取得する人だけでなく、既に借りている人も、住宅ローンの「借り換え」で返済の負担がラクになる、大きなチャンス到来ですね!
今回は、ファイナンシャル・プランナーの浅井秀一さんに、史上最低の金利水準が続く「フラット35」で借り換えるメリットと、知っておきたいポイントなどについてお話を伺いました。
(聞き手:楽天銀行住宅ローン事業本部、取材日:2012年10月)。

お話を伺った人 浅井秀一(あさい・しゅういち)さん

プロフィール
ストックアンドフロー代表取締役。「ゆとり返済」の危険性に最も早く警鐘を鳴らし、かつての「繰り上げ返済・借り換えブーム」の仕掛け人となったことでも知られる、FP経験25年の独立系ファイナンシャル・プランナー。
「いますぐに、住宅ローンを借り換えしなさい!」(ダイヤモンド社)、などの近著がある。
いますぐに、住宅ローンを借り換えしなさい!

お話のおもな内容

  • 「フラット35」の金利水準、ついに1%台に!
  • いま「フラット35」を借りている人も、「フラット35」で借り換えできる。

「フラット35」の金利水準、ついに1%台に!

楽天銀行:浅井さん、こんにちは。本日はよろしくお願いします。
まず、最近の住宅ローンの金利動向などについて教えていただけますか?

浅井さん:新聞などでも報道されたように、現在の住宅ローン金利は史上最低といえる水準にまで低下しています。変動金利型では「ゼロ%台」の金利も珍しくありませんし、全期間固定金利型ローンの代表である「フラット35」も、金利の低い取扱金融機関では、7月以降、1%台の金利水準が続いています。
固定金利型で2%割れという水準は、もちろん過去最低の数字で、これまで経験したことのなかった超低金利です。

楽天銀行:いつ頃から、住宅ローン金利は下がったのですか?

浅井さん:2010年夏以降、おおむね2%台前半に低下していましたが、今年(2012年)の夏以降はさらに下がり、2%割れの水準となっています(【図表1】参照)。
民間の変動金利型などと違って、「フラット35」は固定金利型のローンですので、将来的に世の中の金利がどんなに上がっても、返済額は影響を受けません。
住宅ローンの金利タイプにはいろいろなものがありますが、借入当初の返済額が、返済終了時までずっと変わらないという「安心感」を得たいなら、まずは「フラット35」に注目ですね。

【図表1】

いま「フラット35」を借りている人も、「フラット35」で借り換えができる!

楽天銀行:「フラット35」という住宅ローンは、誰でも利用できるのですか?

浅井さん:ご自身のマイホームが、住宅金融支援機構の定める基準を満たしていることが大前提ですが、一般的な住宅なら利用できる場合が多いでしょう。
最大のポイントは、「フラット35は借り換えでも利用できる」という点です。
しかも、「いまフラット35を借りている人も、フラット35での借り換えが可能」となっていて、現在のフラット35を、1年以上、遅滞なく返済していれば、借り換えでの利用申込みができます。
あとは取扱金融機関と住宅金融支援機構の2つの審査に通るかどうか、祈りましょう(笑)。

楽天銀行:「フラット35」どうしでの借り換えもできる点は、あまり知られていないかもしれませんね。
金利や返済期間などの条件は、どのようになっていますか?

浅井さん:前述のように、金利は全期間の固定金利型ですが、金利水準は取扱金融機関ごとに毎月設定されています。
つまり、どの取扱金融機関で申し込むか(借りるか)によって、適用される金利が違うということです。
「フラット35」は、銀行やモーゲージバンクなど、全国で数百もの機関が取り扱っていますが、なかには高い金利水準を設定しているところもあります。
あと、返済期間が20年超か、20年以下かによっても金利水準は異なります。後者は「フラット20」と呼ばれることもあり、「フラット35」よりもさらに0.3%ほど金利が低くなっています。
返済期間は最長35年(完済時の年齢が80歳まで)ですが、借り換えで利用する場合は、
①「80歳-借り換え利用の申込み時の年齢(1年未満切り上げ)」
②「35年-現在借りているローンの既返済期間(1年未満切り上げ)」
のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。
また、借り換えの際にかかる諸費用(登記時の登録免許税など)も含めて、借り換えができます。
新規でマイホームを取得する際には自己資金から捻出する必要がある「融資事務手数料」も、借り換えの場合は借入金額に含めることができますので、ほぼ持ち出しゼロでの借り換えも可能でしょう。

楽天銀行:借り換えの際に一時的な資金負担がないというのは、本当にありがたいですね。
ほかに何か、知っておくとよいことはありますか?

浅井さん:借り換えで利用する住宅ローンの返済期間が10年以上であれば、住宅ローン控除(減税)は、借り換え後のローンにも適用されますのでご安心ください。
減税の内容は、入居したときのものが引き継がれます。例えば控除期間が10年で、返済開始から3年が経過している場合は、あと7年間、ローン控除が受けられるわけです。
ただし、夫婦の収入合算で借りる場合、住宅ローンは、①連帯債務型、②連帯保証型、の2種類に分かれます。②のタイプでは、合算者(妻の場合が多い)はローン控除を受けることができませんので、どちらのタイプなのか必ず確認してください。
ちなみに、「フラット35」は①の連帯債務型ですので、夫婦ともにローン控除が受けられます。

浅井さんのインタビューは今回はここまでです。
続きは、2012年11月8日に楽天銀行住宅ローンのウェブサイトに掲載いたします。
お楽しみに!



  • 商号:楽天銀行株式会社
  • 登録番号:登録金融機関 関東財務局長(登金)第609号
  • 加入協会:日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会